Categoría: Actualidad

Participaciones preferentes

Las participaciones preferentes son un instrumento financiero emitido principalmente por entidades bancarias en los últimos tiempos, ante la necesidad de incrementar los recursos propios y la dificultad de hacerlo por los métodos tradicionales (p.ej. ampliación de capital).

Las principales características diferenciadoras de las participaciones preferentes son:

1.       No tienen vencimiento (hasta que el tenedor decida venderlas).

2.       No tienen rentabilidad garantizada.

3.       No se garantiza el capital invertido como principal.

Se podría decir que son como acciones de la entidad pero sin derecho a voto y además sin un mercado secundario que provea liquidez suficiente para poder venderlas en un momento dado.

A pesar de lo anterior, este producto financiero ha sido comercializado por diferentes entidades bancarias como alternativas a los depósitos a plazo o inversiones en renta fija.

Muchos de los suscriptores particulares de participaciones preferentes se quejan de que las entidades bancarias no le has informado debidamente de las caracteristicas del producto que estaban adquiriendo. A esto se une el hecho de que muchas de estas entidades, las cuales atraviesan problemas financieros serios, son candidatas a ser intervenidas por el FROB.

Bruselas aboga por que los tenedores de estas participaciones asuman pérdidas si las entidades bancarias emisoras son intervenidas. En esa misma línea, la reciente reforma financiera del Gobierno establece que estos instrumentos híbridos, las participaciones preferentes, se cambiarán por otros productos al precio de mercado (en torno a un 50% del valornominal) más una prima del 10%.

En la actualidad (sept. 2012) se estima en torno a los 700.000 afectados por este problema. Si usted es uno de los afectados por el fraude de las preferentes, le invitamos a que acuda a nuestro despacho donde gustosamente le asesoraremos.

Noticias de interés de diferentes medios de comunicación:

http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/4232155/09/12/Un-repaso-a-la-doctrina-sobre-participaciones-preferentes.html

http://economia.elpais.com/economia/2012/09/13/actualidad/1347534473_888418.html

http://economia.elpais.com/economia/2012/08/31/actualidad/1346443722_052562.html

https://www.elmundo.es/elmundo/2012/09/14/economia/1347619363.html?a=497a09ebd9e8295075d0df25b1dad7bc&t=1347880138&numero=

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Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es inconstitucional si no ha existido incremento patrimonial

La reciente Sentencia del Tribunal Constitucional de 16/02/2017 declara que las plusvalías municipales son inconstitucionales cuando se transmite el inmueble con pérdidas.

Si has vendido tu casa con pérdidas puedes reclamar la devolución de lo indebidamente cobrado por tu Ayuntamiento.

Consúltanos.

«una cosa es gravar una renta potencial (el incremento de valor que presumiblemente se produce con el paso del tiempo en todo terreno de naturaleza urbana) y otra muy distinta es someter a tributación una renta irreal, diferencia esta que es importante subrayar «porque, si así́ fuese, es evidente que el precepto cuestionado seria contrario al principio constitucional de capacidad económica, dado que -como hemos venido señalando- dicho principio quiebra en aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea no ya potencial sino inexistente o ficticia» (STC 295/2006, de 11 de octubre, FJ 5).

Pues bien, no cabe duda de que los preceptos cuestionados fingen, sin admitir prueba en contrario, que por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado periodo temporal (entre uno y veinte años), se revela, en todo caso, un incremento de valor y, por tanto, una capacidad económica susceptible de imposición, impidiendo al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir, no de cualquier manera, sino exclusivamente “de acuerdo con su capacidad económica” (art. 31.1 CE). Así́ las cosas, al establecer el legislador la ficción de que ha tenido lugar un incremento de valor susceptible de gravamen al momento de toda transmisión de un terreno por el solo hecho de haberlo mantenido el titular en su patrimonio durante un intervalo temporal dado, soslayando, no solo aquellos supuestos en los que no se haya producido ese incremento, sino incluso aquellos otros en los que se haya podido producir un decremento en el valor del terreno objeto de transmisión, lejos de someter a gravamen una capacidad económica susceptible de gravamen, les estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, en abierta contradicción con el principio de capacidad económica del citado art. 31.1 CE.”

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Claúsulas suelo

Las cláusulas suelo insertas en los préstamos hipotecarios se consideran con carácter general y cuando afecta a consumidores, nulas por abusivas. Los Tribunales a raíz de la sentencia del TJUE están  obligando al reintegro de lo indebidamente percibido como consecuencia de la aplicación de dicha cláusula desde la firma del contrato.

Tal doctrina es aplicable con carácter general a todos los préstamos hipotecarios, no solo los destinados a la adquisición de vivienda y la base para su aplicación, en general, es la falta de transparencia con que tal limitación se incorpora a los contratos. En concreto y resumidamente se considera que existe falta de transparencia cuando:

– Tal cláusula ha sido impuesta por la entidad prestamista y no negociada individualmente.

– Se incluye conjuntamente con la llamada cláusula techo como aparente contraprestación ecuánime de la misma.

– Se incluye en escrituras públicas de contenido muy amplio y complejo que  dificulta su apreciación y comprensión.

– No existe información suficiente, clara y comprensible.

Si es su caso, consúltenos cómo conseguir la devolución de lo indebidamente cobrado por su entidad.

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Gastos hipotecarios

El Pleno del Tribunal Supremo en sentencia de 23/12/2015 declaró la nulidad por abusivas de diferentes cláusulas insertas en los contratos de préstamo hipotecario, entre ellas las de gastos del préstamo.

Así tanto los gastos de notario como los del registro de la propiedad no los debe soportar el consumidor sino la entidad bancaria que es la interesada y beneficiaria de dichos trámites. La repercusión al consumidor es abusiva y por tanto nula.

Los Tributos que gravan el préstamo hipotecario. La entidad prestamista es el sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados y por ello debe hacerse cargo de los mismos. El trasladar al consumidor el pago de estos impuestos es nulo por abusivo.

El consumidor puede reclamar la devolución de estos gastos. Consúltenos.

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Baremo tráfico

El nuevo “baremo de tráfico” La ley 35/2015 entró en vigor el 01/01/2016. Esta norma tiene una enorme importancia en el derecho de responsabilidad civil ya que es la base que se utiliza para cuantificar las reclamaciones por toda clase de accidentes (laborales, negligencias médicas, caídas en vía pública). La norma, de más de 140 artículos regula exhaustivamente la forma de cuantificación de las indemnizaciones.

Este nuevo panorama legislativo exige una especialización importante en los operadores jurídicos.

En Garrido Abogados somos especialistas en la materia. Somos miembros de la Agrupación de abogados especialistas en responsabilidad civil y seguro desde su fundación y tenemos  más de cuarenta años de experiencia en procedimientos judiciales.

Ante un accidente, consúltenos.

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Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, que modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Sus principales novedades afectan a la ampliación del plazo, y a  la relación de colectivos que se beneficiarán de estas medidas de protección. Así, los criterios subjetivos para acogerse, tanto al Código de Buenas Prácticas, como a la suspensión de lanzamientos, se amplían a los siguientes supuestos:

La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, en vez de menor de tres años, como hasta ahora.

La unidad familiar monoparental con hijos a cargo, en vez de con dos hijos a cargo, como hasta ahora.

La unidad familiar con la que convivan una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. Este requisito ya se aplica en la suspensión de lanzamientos y se extiende al Código de Buenas Prácticas.

La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, criterio que se extiende al Código de Buenas Prácticas y se mantiene en la suspensión de lanzamientos.

En la suspensión de lanzamientos se amplía el supuesto de situación de desempleo, al eliminarse el requisito de haber agotado las prestaciones por desempleo.

La equiparación ampliación se ha realizado por modificación del artículo 3.1.b) del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y  de los apartados 1 y 2 del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Estas medidas completan el conjunto de actuaciones que puso en marcha el Ejecutivo en 2012, «ante la problemática de los desahucios y que, en conjunto, han beneficiado a más de 78.600 familias hasta la actualidad». Según datos manejados por el Gobierno, se han suspendido más de 24.000 lanzamientos; más de 45.600 familias se han acogido al Código de Buenas Prácticas, al que están adheridas 93 entidades financieras, mediante 38.500 reestructuraciones de deuda y 7.000 daciones en pago, y se han adjudicado 9.020 viviendas a través del Fondo Social de Viviendas.

En el Real Decreto ley se establecen asimismo mecanismos de alquiler para los deudores ejecutados sobre los inmuebles cuyo lanzamiento sea objeto de suspensión. En concreto:

Durante el plazo de vigencia de la suspensión de lanzamientos, el deudor hipotecario ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, el alquiler de la misma en condiciones favorables.

La petición de alquiler deberá realizarse dentro de un plazo determinado. Se establece que el precio máximo anual del alquiler será el 3% del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate determinado según tasación.

El arrendamiento tendrá una duración de cinco años, prorrogable otros cinco años de mutuo acuerdo entre las partes, es decir, entre el ejecutado y el adjudicatario.

Recuperación de la propiedad

Por último y según establece la Disposición adicional segunda del RD-ley (Medidas complementarias), el Gobierno, en el plazo de ocho meses desde su entrada en vigor, propondrá medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad de la vivienda habitual por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación de la ley de suspensión de lanzamientos, cuando aquella hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Estas medidas podrían tener en cuenta la aplicación de descuentos en función de las cantidades satisfechas por el ejecutado, así como otros factores que garanticen un precio equitativo.

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